Prynu eiddo yn yr Alban - llinell amser arian

Cyn i chi allu rhoi cynnig am eiddo, bydd angen i chi gael cadarnhad gan fenthyciwr morgais ei fod yn barod i fenthyca’r arian i chi. Gelwir hyn yn forgais ‘mewn egwyddor’. Heb hyn, ni fydd eich cynnig yn cael ei gymryd o ddifrif.

Gwiriwch y bydd eich morgais a’ch blaendal yn talu am werth yr eiddo yr hoffech ei brynu.

Unwaith y byddwch chi wedi cytuno ar forgais ‘mewn egwyddor’ efallai y bydd yn rhaid i chi dalu ffi archebu neu ffi arall i’w gadw. Cost nodweddiadol: £99-£250.

Cofiwch fod nifer o dreuliau eraill y bydd angen i chi eu talu, yn cynnwys ffioedd morgais, ffioedd cyfreithiol ac, ar eiddo sy’n costio mwy na £145,000, Treth Trafodion Tir ac Adeiladau.

Byddwch angen cyfreithiwr cyn i chi allu rhoi cynnig ar eiddo.

Pan fyddwch chi wedi dod o hyd i’r eiddo y dymunwch ei brynu, bydd eich cyfreithiwr yn cofrestru ‘cofnod o ddiddordeb’ gydag asiant y gwerthwr.

Pan fyddwch chi wedi dod o hyd i’r eiddo y dymunwch ei brynu, bydd eich cyfreithiwr yn cofrestru ‘cofnod o ddiddordeb’ gydag asiant y gwerthwr.

Dengys hyn bod gennych chi ddiddordeb yn yr eiddo ac yn dymuno cael eich hysbysu am ddatblygiadau fel dyddiad cau ar gyfer cyflwyno cynigion.

Bydd eich cyfreithiwr yn:

•  cynnal chwiliadau ar yr eiddo a chofrestri personol i sicrhau nad oes unrhyw beth a allai atal y gwerthwr rhag gwerthu’r eiddo.
  
•  gwirio gyda’r awdurdod lleol i weld a oes unrhyw faterion cynllunio a allai effeithio ar werth eich eiddo ac a yw’r ffyrdd nesaf at yr eiddo wedi eu mabwysiadu gan yr awdurdod lleol.
  

Mae’r rhan fwyaf o gyfreithwyr yn gofyn am dâl am eu gwaith ar ôl ei gwblhau, ond efallai y byddant yn gofyn i chi dalu blaendal neu dalu am chwiliadau ymlaen llaw.

Os na chwblheir y pryniant, ond bu i chi dalu am y chwiliad ymlaen llaw, yna byddwch wedi gwastraffu’ch arian, felly mae’n werth ystyried hyn yn ofalus cyn cychwyn.

Gallwch hefyd gyfarwyddo’ch cyfreithiwr i gynnal y chwiliad unwaith y derbynnir y cynnig ond bydd angen cytuno hyn â’r gwerthwr fel amod o’r pryniant yn cael ei gwblhau.

O ganlyniad efallai y bydd y gwerthwr yn gyndyn o gytuno i hyn oherwydd efallai bydd y canfyddiadau’n rheswm dros ofyn i’r gwerthwr ostwng ei bris, neu gerdded i ffwrdd o’r pryniant yn gyfan gwbl. Cost nodweddiadol: £250-£300.

Rhaid i werthwyr drefnu Adroddiad Cartref i’w ddangos i brynwyr cyn y gallant farchnata eu heiddo. 

Dylai Adroddiad Cartref gynnwys y tair dogfen a restrir isod:

• Tystysgrif Perfformiad Ynni (EPC) – mae hyn yn dangos pa mor effeithlon yw’r eiddo o ran ynni ac ymhle y gellir gwneud gwelliannau
  
• Arolwg – asesiad gan syrfëwr cymwys o Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig (RICS) yn amlygu cyflwr yr eiddo, pa atgywiriadau sydd eu hangen a phrisio’r eiddo. Gellir cynnwys prisiad morgais hefyd. Mae’r dyfnder o wybodaeth a roddir yn yr arolwg yn cyfateb yn fras â’r hyn a geir yn yr adroddiad Prynwyr Cartref isod
•  Holiadur Eiddo – mae’n ofynnol i werthwyr ddarparu disgrifiad cywir o’r eiddo yn cynnwys ei fand Treth Gyngor, unrhyw hysbysiadau Awdurdod Lleol a roddwyd arno, addasiadau a wnaed, parcio, unrhyw achosion o lifogydd yn ogystal ag ystyried unrhyw elfennau sydd angen eu hatgyweirio neu eu cynnal a’u cadw.

Pan gewch yr Adroddiad Cartref ar gyfer yr eiddo y dymunwch ei brynu, cofiwch ei ddarllen yn ofalus. 

Bydd yn rhoi syniad da i chi o gostau rhedeg eich cartref newydd. Gallwch hefyd ei ddefnyddio i ofyn i’r gwerthwr am filiau cyfleustodau.

Unwaith y bydd gennych forgais mewn egwyddor, bydd eich benthyciwr yn trefnu prisiad morgais i sicrhau bod yr eiddo y dymunwch ei brynu’n werth y pris y byddwch yn ei dalu. 

Efallai y bydd eich benthyciwr morgais yn dibynnu ar y prisiad morgais sydd yn yr Adroddiad Cartref os oes un ynddo neu gall ofyn am un annibynnol. 

Cost nodweddiadol: £250-£1,500 yn ddibynnol ar werth yr eiddo. Mae rhai cynigion morgeisi’n cynnwys prisiadau am ddim.

Bydd angen i chi benderfynu hefyd a ydych chi am ddibynnu ar yr arolwg sydd yn yr Adroddiad Cartref neu geisio eich arolwg eich hun. 

Mae gan y syrfëwr a baratodd yr arolwg sydd yn yr Adroddiad Cartref ddyletswydd gofal statudol i’r gwerthwr a’i comisiynodd ac i chi fel y prynwr.

Os penderfynwch gael un eich hun, ceir tri math o arolwg:

• Arolwg cyflwr y cartref – yw’r rhataf a’r mwyaf sylfaenol. Yn addas ar gyfer adeiladau newydd a chartrefi confensiynol, ond nid yw’n ddefnyddiol ar gyfer canfod unrhyw broblemau gyda’r eiddo. Cost nodweddiadol: £250.
•  Adroddiad prynwr cartref – mae hwn yn arolwg manylach, gan edrych yn drylwyr ar y tu mewn i eiddo a’r tu allan iddo. Mae hefyd yn cynnwys prisiad. Gwiriwch a allwch chi gael y prisiad ac adroddiad y prynwr cartref wedi ei gwblhau ar yr un pryd er mwyn arbed costau. Cost nodweddiadol: £400+.
•  Arolwg adeilad neu strwythurol – dyma’r math mwyaf cynhwysfawr o arolwg ac fe’i gwneir ar gyfer eiddo hŷn neu ansafonol (er enghraifft, os yw wedi’i wneud o bren neu bod ganddo do gwellt). Cost nodweddiadol: £600+.
  

Chwiliwch am syrfëwr lleol ar wefan Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr SiartredigYn agor mewn ffenestr newydd

Unwaith y bydd canlyniadau’r arolwg gennych, a’ch bod yn fodlon â nhw, bydd angen i chi benderfynu faint rydych am ei gynnig. 

Bydd y swm a gynigiwch yn dibynnu ar:

• prisiau eiddo yn yr ardal; 
  
• faint allwch chi ei fforddio; 
• unrhyw ddiddordeb sydd gan eraill yn yr eiddo; ac 
• unrhyw beth arall y dymunwch iddynt gael eu cynnwys yn y cynnig fel gosodiadau a ffitiadau.

Bydd eich cyfreithiwr yn gwneud hyn mewn llythyr ffurfiol. 

Os bydd nifer o gynigion yn cystadlu yn erbyn ei gilydd, bydd cyfreithiwr y gwerthwr yn eu hagor ar yr un pryd ar y dyddiad cau a ffonio’ch cyfreithiwr i ddweud a ydych chi wedi bod yn llwyddiannus neu beidio.

Efallai y byddwch yn dymuno disgwyl hyd nes y derbynnir eich cynnig cyn trefnu eich arolwg eich hun, ac os felly bydd eich cynnig yn amodol ar yr arolwg.

Os caiff eich cynnig ei dderbyn, bydd cyfreithiwr y gwerthwr yn cyflwyno derbyniad amodol, sy’n golygu mai chi gaiff yr eiddo os llwyddir i gwblhau manylion y cytundeb. 

Bydd y cyfreithiwr yn trosglwyddo gwybodaeth am yr eiddo hefyd megis gweithredoedd teitl a phapurau cynllunio.

Astudiwch bopeth a gewch gyda’ch cyfreithiwr oherwydd gallent godi cwestiynau am y gwaith papur. Nid ydych chi na’r gwerthwr wedi ymrwymo hyd yma.

Unwaith y bydd holl fanylion y cytundeb wedi’u cytuno, bydd y ddau gyfreithiwr yn cyfnewid llythyrau. 

Gelwir y llythyrau hyn yn ‘gwblhad llythyrau’. Mae’r ddau barti yn awr wedi ymrwymo’n gyfreithiol i’r pryniant.

Ar ôl i’r llythyrau gael eu cwblhau, efallai y bydd rhaid i chi dalu blaendal cadw – fel arfer £500-£1,000 – er mwyn diogelu’r pryniant. 

Nid yw’n beth cyffredin iawn gorfod talu’r blaendal cadw hwn gan fod ffioedd cosb yn y cytundeb fel arfer i atal y ddau barti rhag tynnu’n ôl ar yr adeg hon. Unwaith y byddwch wedi cytuno ar y cytundeb, rhaid i chi chwilio am y fargen orau ar gyfer yswiriant adeiladau.

Ystyriwch ddiogelu’ch hun a’ch cartref newydd gydag yswiriant cynnwys a bywyd.

Bydd eich cyfreithiwr yn gwirio’r gweithredoedd teitl ac yn trafod y ‘cyfrifoldebau teitl’ gyda chi – sef amodau ynghlwm â bod yn berchen ar yr eiddo yn amrywio o leoliad eich bin sbwriel i gyfyngiadau mwy difrifol ar sut y gellir defnyddio ac addasu’r adeilad.

Yna mae’r gwerthwr yn arwyddo trosgwlyddiad y gweithredoedd teitl, a elwir yn ‘derfyniad’.

Nesaf, dylech chi a’ch cyfreithiwr gysylltu â’ch benthyciwr morgais a gadel iddynt wybod bod y pryniant yn mynd yn ei flaen ynghyd â’r dyddiad cwblhau a gynigir. 

Bydd hyn yn galluogi’ch benthyciwr gyhoeddi ei gyfarwyddiadau benthyciadau a diogelwch i’w gyfreithiwr dynodedig. 

Yn ogystal, bydd hyn yn galluogi’r benthyciwr i baratoi rhyddhau’r arian a fenthycir er mwyn sicrhau bod y pryniant yn digwydd ar y diwrnod cwblhau.

Yn aml ceir ffi i sefydlu’r morgais – ffi trefnu yw’r enw arni fel arfer. 

Mewn llawer o achosion gellir ei hychwanegu at eich morgais, ond os byddwch yn dewis yr opsiwn hwn cofiwch y byddwch yn talu llog arno dros gyfnod y morgais.

O ganlyniad, byddwch yn talu mwy yn y pen draw na phetaech yn talu’r ffioedd i gyd ymlaen llaw.  

Wedi i’ch cynnig gael ei dderbyn cwblheir y pryniant ar y dyddiad cwblhau a gytunwyd gyda’r gwerthwr.

Bydd cyfreithiwr y gwerthwr yn gofyn i’ch benthyciwr am weddill yr arian sy’n ddyledus (90% fel arfer os bu’n rhaid i chi dalu blaendal cadw) er mwyn paratoi ar gyfer y dyddiad cwblhau. 

Os ydych yn brynwr ag arian parod bydd angen i chi dalu gweddill y pris prynu drwy eich cyfreithiwr.

Gall eich benthyciwr ofyn i chi am:

• ffi ar gyfer trosglwyddo’r arian, £40-£50 fel arfer
  
•  ffi o £100-300 am sefydlu, cynnal a chau eich cyfrif morgais.

Bydd cyfreithiwr y gwerthwr yn paratoi Ffurflen Trafodiad Tir i chi ei harwyddo hefyd.

Bydd angen i chi dalu eich bil cyfreithiwr ar y cam hwn, minws unrhyw flaendal rydych wedi’i dalu eisoes. Cost nodweddiadol: £400-£900 + 20% TAW.

Os nad ydych wedi talu am chwiliadau, bydd eu cost yn cael ei gynnwys yn y bil ynghyd â ffioedd eraill a dalwyd ar eich rhan. 

Bydd y cyfreithiwr yn trefnu hefyd i weithredoedd y teitl a arwyddwyd gael eu cofrestru gyda’r Gofrestrfa Dir. 

Mae’r gost yn cychwyn ar £60 ac yn cynyddu, yn ddibynnol ar faint daloch chi am yr eiddo.

Os ydych chi eisiau cyflwyno ffurflen bapur, mae ffurflen LBTT bapur hefyd ar gael ynghyd â chanllaw ar gyfer ‘sut i gyflwyno ffurflen bapur’. Fodd bynnag, os dewiswch wneud hyn, fyddwch chi ddim ond yn gallu talu LBTT trwy siec.

Bydd y cyfraddau newydd yn daladwy yn unig ar y gyfran o’r pris llawn sy’n perthyn i’r band priodol. 

Yn yr Alban, bydd prynwyr yn talu

• 2% am gartrefi sy’n costio rhwng £145,000 a £250,000
  
• 5% ar gyfer cartrefi sy’n costio rhwng £250,001 a £325,000
  
• 10% ar gyfer cartrefi sy’n costio £325,001 a £750,000
  
• 12% ar gyfer cartrefi sy’n costio mwy na £750,000.

Bydd eiddo preswyl atodol yn yr Alban (fel eiddo prynu-i-osod ac ail gartrefi) gwerth £40,000 neu fwy yn denu 8% yn ychwanegol o’r ystyriaeth berthnasol ar bob band.

Gallai gostyngiadau treth i brynwr tro cyntaf sy’n caffael perchnogaeth o annedd, ar yr amod y bodlonir amodau penodol, hefyd fod ar gael.