Y broses o brynu tŷ: camau i brynu tŷ neu fflat newydd yn Lloegr, Cymru neu Ogledd Iwerddon

Mae’r llinell amser hon yn gymwys i Gymru, Lloegr a Gogledd Iwerddon. Os ydych yn yr Alban – darllenwch Prynu eiddo yn yr Alban – llinell amser arian.

Cyn i chi ddechrau chwilio am dŷ, mae’n syniad da gweithio allan faint allwch chi fforddio ei wario ar brynu tŷ neu fflat a’ch taliadau morgais misol. 

Pan fyddwch yn penderfynu os yw eiddo yn fforddiadwy i chi, ystyriwch sut fyddech chi’n ymdopi pe byddai’ch incwm yn gostwng, neu cyfraddau llog yn codi, a byddwch yn ofalus nad ydych chi’n gorymestyn.

Cofiwch y bydd yn rhaid i’ch cynilion dalu am nid yn unig cost y blaendal, ond costau fel ffioedd morgais hefyd (sydd fel arfer rhwng £0-£2000) a Treth Stamp ar eiddo sy’n costio mwy na £500,000 i Lloegr a Gogledd Iwerddon. Yng Nghymru, bydd angen i chi dalu Treth Trafodion Tir ar eiddo dros £250,000.

Nid yw byth yn rhy gynnar i chi ddechrau meddwl am wneud cias am forgais gan y gall hyn gymryd dipyn o amser.

Gallwch gael morgais gan Ymgynghorydd Ariannol Annibynnol (IFA), brocer morgais neu fenthyciwr.

Unwaith rydych yn dod o hyd i forgais rydych yn ei hoffi, os y derbynir cewch forgais ‘mewn egwyddor’.

Mae hyn yn dweud wrthych faint mae’r benthyciwr yn debygol o gynnig a’r gyfradd llog fydd rhaid i chi dalu.

Efallai y bydd raid i chi dalu ffi trefnu i gadw’r cynnyrch morgais rydych ei eisiau tra bydd eich cais am forgais yn cael ei brosesu. Cost nodweddiadol: £99-£250.

Cyn i chi wneud cais am forgais, gwiriwch eich adroddiad credyd am unrhyw wallau ac i gael syniad o’ch sgôr.

Bydd benthycwyr yn edrych ar hyn wrth ystyried eich cais.

Ar ôl i chi ddod o hyd i gartref rydych am ei brynu, y cam nesaf yw gwneud cynnig, fel arfer drwy werthwr tai.

Dim ond os ydych chi’n gwerthu eiddo fyddwch chi’n talu am werthwr eiddo.

Mae’r ffioedd yn amrywio o rhwng 0.5% a 3%, a TAW o’r pris gwerthu fel arfer.

Bydd y syrfëwr yn arolygu’r eiddo i wirio am broblemau, a allai effeithio ar gost y cartref.

Bydd eich cyfreithiwr neu drawsgludwr yn delio â'r gwaith cyfreithiol ar gyfer yr eiddo. Byddant yn rhoi gwybod i chi faint allwch chi ddisgwyl ei dalu a gallant ofyn am flaendal ymlaen llaw – mae hyn fel arfer yn 10% o’i ffi. Cost nodweddiadol: £500-£1,500 + 20% TAW.

Mae’ch cyfreithiwr neu drawsgludwr yn cyflwyno chwiliadau i’r cyngor lleol i wirio a oes unrhyw faterion cynllunio neu leol a allai effeithio ar werth yr eiddo. Cost nodweddiadol: £250-£300.

Y benthyciwr sy’n gwneud yr arolwg hwn i sicrhau bod yr eiddo yn werth y pris rydych yn ei dalu cyn iddynt gymeradwyo’r morgais.

Nid yw’n arolwg cynhwysfawr ac ni fydd o reidrwydd yn nodi’r holl waith atgyweirio neu gynnal a chadw fydd ei angen.

Cost nodweddiadol: £150-£1,500, yn dibynnu ar werth yr eiddo.

Efallai na fydd rhai benthycwyr yn codi tâl arnoch am hyn, yn ddibynnol ar y math o gynnyrch morgais a ddewiswch.

• Adroddiad Cyflwr RICS – arolwg ‘golau traffig’ sylfaenol a’r rhataf. Mae’n fwyaf addas ar gyfer adeiladau newydd a chartrefi confensiynol mewn cyflwr da. Ni roddir cyngor na phrisiad yn yr arolwg hwn. Cost: £300.
• Adroddiad Prynwr Cartref RICS – arolwg sy’n addas ar gyfer eiddo confensiynol mewn cyflwr rhesymol. Mae hwn yn arolwg manylach, gan edrych yn drylwyr ar y tu mewn i eiddo a’r tu allan iddo. Mae’n cynnwys prisiad hefyd. Cost nodweddiadol: £400+.
• Arolwg adeilad neu strwythurol - dyma’r arolwg mwyaf cynhwysfawr ac mae’n addas ar gyfer pob eiddo preswyl. Mae’n neilltuol o dda ar gyfer cartrefi hŷn neu gartrefi sydd angen eu hatgyweirio. Cost nodweddiadol: £600+.

Unwaith y bydd yr arolwg wedi ei gwblhau, efallai y bydd angen i chi fynd yn ôl a thrafod eto ar bris eich cartref newydd.

Mae dau reswm dros hyn:

• efallai y bydd yr arolwg yn canfod problemau gyda’r eiddo fydd yn ddrud i’w trwsio. Gallwch ddefnyddio’r wybodaeth hon i ofyn am ostyngiad yn y pris
• efallai y bydd y benthyciwr yn prisio’r eiddo ar bris llai gan eich gadael gyda diffyg. Mae hyn yn golygu na fyddwch yn gallu cwrdd â’r pris a ofynnir neu beth oeddech yn bwriadu ei gynnig yn wreiddiol.

Yn aml dyma’r cam mwyaf trafferthus yn y broses. Gall oedi a phroblemau godi o amrywiaeth o sefyllfaoedd, megis:

• eich cais am forgais yn cael ei wrthod
• y gwerthwr yn tynnu’r eiddo oddi ar y farchnad
• y gwerthwr yn derbyn cynnig uwch gan brynwr arall (a elwir yn ‘gasympio’).

Pan fydd problemau’n codi, mae’n werth gwneud ymdrech i gadw mewn cysylltiad â’r gwerthwr trwy’ch cyfreithiwr a gwerthwr tai.

Yn aml bydd yn bosibl achub y sefyllfa trwy gadw’r llinellau cyfathrebu yn agored.

Os yw popeth wedi mynd fel y dylai, cysylltwch â’ch benthyciwr neu gynghorydd morgeisi i fwrw ymlaen.

Yn aml ceir ffi, ffi trefnu yw’r enw arni fel arfer, i sefydlu’r morgais.

Gellir ei hychwanegu at eich morgais, ond os byddwch yn dewis yr opsiwn hwn cofiwch y byddwch yn talu llog arno am gyfnod eich morgais. Cost nodweddiadol: £0-£2,000.

Unwaith y gwneir cynnig rhwym ar forgais i chi, rhaid i’ch darparwr morgeisi roi o leiaf saith diwrnod i chi ystyried ai hwn yw’r morgais cywir i chi neu beidio.

Gallwch dreulio’r amser hwn i gymharu’r cynnig hwn â morgeisi eraill.

Os ydych yn siŵr mai hwn yw’r morgais cywir i chi, gallwch adael i’ch benthyciwr wybod mewn llai na saith diwrnod eich bod yn dymuno derbyn y cynnig.

Mae’n well tynnu allan na wynebu’r risg o brynu eiddo allai gostio mwy i chi nag y gallwch ei fforddio yn yr hirdymor.

Os penderfynwch chi beidio prynu, gallwch dynnu allan a chanslo eich cais am forgais cyn i chi gyfnewid contractau.

Fodd bynnag, efallai y byddwch yn colli rhywfaint o’ch arian yn ddibynnol ar ba mor bell ydych chi yn y broses.

Os nad oes unrhyw broblemau nac oedi, yna dylech dderbyn y contract i’w lofnodi a chwblhau’r pryniant.

Cyn llofnodi’r contract, ewch trwyddo gyda’ch cyfreithiwr i wirio fod y manylion i gyd yn gywir.

Gwnewch yn siŵr eich bod yn hapus gyda beth mae’r gwerthwr wedi cytuno i’w adael yn yr eiddo ac yr atebwyd eich ymholiadau i gyd.

Ar y cam hwn, byddwch chi a’r gwerthwr yn ymrwymedig i’r gwerthiant.

Efallai y bydd y gwerthwr hefyd yn gofyn i chi dalu blaendal cadw – fel arfer £500-£1000 i ddangos eich bwriad.

Unwaith y byddwch wedi cyfnewid contractau, byddwch angen yswiriant adeiladau i gwmpasu am strwythur yr eiddo.

• Bydd gweddill yr arian sy’n ddyledus i brynu’r eiddo nawr yn cael ei drosglwyddo o gyfrif eich cyfreithiwr i gyfrif cyfreithiwr y gwerthwr. Bydd yna ffi trosglwyddo telegraffig. Cost nodweddiadol: £25-£50
• Efallai hefyd y bydd rhaid i chi dalu ffi cyfrif morgais. Mae’r benthyciwr yn codi’r ffi hon am sefydlu, cynnal a chau eich cyfrif morgais. Yn aml caiff ei hychwanegu at y morgais, sy’n golygu y byddwch yn talu llog arno, felly ystyriwch ei dalu ymlaen llaw yn hytrach. Cost nodweddiadol: £100-£300
• Bydd angen i chi nawr dalu eich bil cyfreithiwr (llai unrhyw flaendal a’r chwiliadau lleol os ydych wedi’u talu eisoes). Cost nodweddiadol: £500-£1,500 a 20% TAW.
• Bydd eich cyfreithiwr yn cofrestru’r gwerthiant gyda’r Gofrestrfa Dir ar gyfer eiddo yng Nghymru a Lloegr. Yng Ngogledd Iwerddon bydd angen ei gofrestru gyda’r ‘Land and Property Services’.
• Bydd angen i werthwyr dalu eu gwerthwr eiddo wrth gwblhau.Cytunir ar y ffi o’r cychwyn ac mae fel arfer yn ganran o’r pris prynu, fel arfer 1% i 3% o’r pris gwerthu ac 20% TAW. Nid yw prynwyr yn talu unrhyw ffioedd i werthwyr eiddo.
• Mae gan brynwyr cartrefi preswyl 14 diwrnod o'r dyddiad cwblhau i ffeilio'r Ffurflen Treth Tir Treth Stamp a thalu unrhyw dreth sy'n ddyledus yn Lloegr a Gogledd Iwerddon.Bydd eich cyfreithiwr fel arfer yn trefnu hyn i chi.  Yng Nghymru, bydd angen i chi dalu Treth Trafodiadau Tir.

Os ydych yn defnyddio cwmni symud, bydd symud ar ddiwrnod o’r wythnos yn rhatach. Cost nodweddiadol: £300-£600+.