Gyda morgais rhannu ecwiti neu forgais partneriaeth bydd benthyciwr yn cytuno i roi benthyciad i chi ochr yn ochr â’ch prif forgais yn gyfnewid am gyfran o unrhyw elw pan fyddwch yn gwerthu’ch tŷ neu’n ad-dalu’r benthyciad. Darganfyddwch sut mae morgeisi rhannu ecwiti yn gweithio, y gwahanol fathau a phwy y maent yn addas ar eu cyfer.
Hanfodion rhannu ecwiti
Mae cynlluniau rhannu ecwiti wedi bod yn nodwedd o’r farchnad morgeisi ers sawl blwyddyn. Maent wedi eu cynnig yn bennaf:
- gan adeiladwyr tai
- gan awdurdodau lleol, a
- fel rhan o fentrau’r llywodraeth i helpu prynwyr tro cyntaf i gael ar yr ysgol eiddo.
Yn nodweddiadol, maent yn caniatáu i chi gyfuno blaendal bach â maint morgais is na’r cyfartaledd trwy ddarparu ‘benthyciad ecwiti’ i chi, gan gwmpasu canran o werth yr eiddo.
Efallai y byddwch yn dechrau ad-dalu’r benthyciad ecwiti yn raddol ar ôl nifer penodol o flynyddoedd neu’n llawn, gan gynnwys pan fyddwch yn gwerthu’r eiddo.
Yn gyffredinol, mae gwerth eich benthyciad ecwiti yn amrywio â gwerth eich eiddo. Felly mae’r swm y byddwch yn ei dalu yn dibynnu ar werth yr eiddo ar yr adeg rydych yn ei ad-dalu.
A ydych yn brynwr tro cyntaf, yn weithiwr allweddol neu ar incwm isel neu gymedrol ac yn edrych i gael ar yr ysgol eiddo? Yna darganfyddwch fwy am y gwahanol gynlluniau a allai fod yn addas i chi yn ein canllaw Cynlluniau llywodraeth ar gyfer prynwyr am y tro cyntaf a pherchnogion tai cyfredol
Y Morgais Partneriaeth
Yn yr un modd â’r cynlluniau a ddisgrifir uchod, mae’r ‘Morgais Partneriaeth’ (a lansiwyd fis Hydref 2012) yn cyfuno morgais traddodiadol â benthyciad di-log.
Dyma’r unig gynnyrch o’i fath yn y farchnad ac mae ar gael dim ond os oes gennych flaendal mawr.
Fodd bynnag, mae yna rai gwahaniaethau allweddol:
- Mae angen blaendal sylweddol.
- Mae ar gael ar gyfer ailforgeisiau yn ogystal ag ar gyfer prynwyr tro cyntaf a symudwyr cartref.
- Pan fyddwch yn gwerthu’ch cartref neu’n ad-dalu’r benthyciad, rydych yn ad-dalu nid yn unig y benthyciad di-log ond hefyd gyfran o’r cynnydd yng ngwerth cyffredinol eich cartref ers i chi gymryd y morgais.
Sylwch fod y term ‘partneriaeth’ yn cael ei ddefnyddio ar gyfer y cynnyrch hwn, gan nad oes ganddo unrhyw arwyddocâd perthynas fusnes.
Prif nodweddion:
- Angen blaendal o 20% (sy’n golygu bod angen o leiaf 80% o ecwiti yn eich cartref os ydych yn ail-forgeisio).
- Mae dau fenthyciwr yn cymryd rhan – rydych yn cymryd morgais 60% ar sail ad-dalu fel eich prif forgais a benthyciad di-log o 20% (y Morgais Partneriaeth).
- Rydych yn ad-dalu’r Morgais Partneriaeth 20% yn llawn ar ddiwedd tymor y cytunwyd arno neu os penderfynwch werthu neu ailforgeisio’r eiddo.
- Ar adeg ad-dalu’r Morgais Partneriaeth bydd rhaid i chi hefyd dalu 40% o unrhyw gynnydd yng ngwerth eich eiddo cyfan i’r benthyciwr ers i chi gymryd y morgais.
Er enghraifft, rydych yn prynu neu’n ailforgeisio cartref sy’n werth £200,000. Rydych yn talu am hyn fel a ganlyn:
- Blaendal o 20% – £40,000
- Morgais ad-dalu – £120,000
- Benthyciad rhannu ecwiti (Morgais Partneriaeth) (tymor deng mlynedd) – £40,000
- Cyfanswm – £200,000.
Ar ôl deng mlynedd mae gwerth eich cartref yn £300,000 – cynnydd o £100,000.
Os ydych yn aros lle rydych, mae angen i chi ad-dalu £80,000 i’r benthyciwr Morgais Partneriaeth (y benthyciad gwreiddiol ynghyd â chyfran o 40% o’r enillion yng ngwerth yr eiddo).
Os penderfynwch werthu a symud ymlaen ar y pwynt hwn, byddwch yn ad-dalu’r benthyciad o’r elw gwerthu. Ond dim ond £60,000 o’r enillion o £100,000 y mae rhaid i chi ei gadw o’i gymharu â’r swm llawn pe bai gennych forgais traddodiadol.
Mae hyn oherwydd bod angen i chi dalu £40,000 (40%) o’r elw i’r benthyciwr Morgais Partneriaeth.
Manteision, cyfyngiadau a risgiau Morgeisi Partneriaeth
Manteision
-
Mae’n cynnig ffordd i ryddhau cyfalaf am gost isel trwy ailforgeisio (ond gwelwch y risgiau isod).
-
Bydd eich taliadau misol yn is na phe baech wedi benthyca’r un swm ag un morgais traddodiadol – oherwydd yr elfen benthyciad di-log ynghyd â phrif forgais llai.
-
Os ydych yn gwerthu ar ôl 12 mis a bod gwerth eich cartref wedi gostwng, bydd y benthyciwr yn rhannu unrhyw golled a wnewch. Mae hyn yn golygu eich bod yn talu llai yn ôl nag a wnaethoch ei fenthyg. Mae hyn yn cynnig rhywfaint o ddiogelwch rhag ecwiti negyddol, ond nid yw’n berthnasol i ailforgeisiau.
Cyfyngiadau a risgiau
-
Angen blaendal uchel – o 20%.
-
Os yw’ch cartref yn codi’n sylweddol mewn gwerth a’ch bod am symud, gallai fod yn anodd i chi werthu gan y bydd rhaid i chi ad-dalu swm uchel o’r enillion i’r benthyciwr rhannu ecwiti.
-
Ni allwch ailforgeisio i godi arian ychwanegol heb ad-dalu’ch Morgais Partneriaeth yn gyntaf – ac ni allwch estyn tymor eich prif forgais na newid i forgais llog yn unig pe bai’r angen yn codi.
-
Os ydych am gadw’ch Morgais Partneriaeth ond newid eich morgais traddodiadol er mwyn cael cyfradd is, efallai y bydd nifer y benthycwyr sydd ar gael yn gyfyngedig ac yn methu â chynnig ystod lawn o nodweddion na chynnig y cyfraddau isaf sydd ar gael yn y farchnad.
-
Os bydd prisiau tai wedi codi’n sylweddol erbyn i’r Morgais Partneriaeth ddod i ben, gallech gael eich gorfodi i werthu i ad-dalu’r benthyciad ynghyd â’r gyfran yn yr enillion eiddo.
-
Gan fod gennych ddau fenthyciwr efallai y bydd rhaid i chi dalu dwy set o ffioedd morgais – gwnewch yn siŵr eich bod yn deall y costau hyn cyn i chi fynd ymlaen.
-
Gallai eich ffioedd cyfreithiol fod yn uwch nag wrth gymryd morgais sengl – eto, gwiriwch a chymharu’r costau.
-
Os penderfynwch ad-dalu’r Morgais Partneriaeth yn gynnar yn llawn neu’n rhannol, mae cosbau ariannol.
A yw morgais partneriaeth yn iawn i chi?
Oni bai bod gennych flaendal mawr, mae’n annhebygol y bydd Morgais Partneriaeth o ddiddordeb os ydych yn brynwr tro cyntaf yn ceisio cael ar yr ysgol eiddo.
Er y gallai ymddangos yn opsiwn deniadol os ydych yn edrych i symud a gyfnewid i fyny neu’n edrych i dorri costau neu i ryddhau arian trwy ailforgeisio, mae’n bwysig deall y costau a’r risgiau posibl yn y dymor hwy.
Fel yr amlinellwyd uchod, po fwyaf y cynnydd yng ngwerth eich eiddo, po fwyaf y swm fydd angen i chi ei dalu i’r benthyciwr Morgeisi Partneriaeth ar ben y benthyciad gwreiddiol pan fyddwch yn gwerthu neu’n dod i ad-dalu’r benthyciad.
Y prif anhawster yw nad ydych yn gwybod beth fydd y gost gyffredinol pan fyddwch yn tynnu’r morgais allan, gan fod hyn yn dibynnu ar chwyddiant prisiau tai yn y dyfodol.
Mae hyn yn rhywbeth nad oes unrhyw un yn ei wybod nac yn gallu ei ragweld â sicrwydd.
Cael cyngor
Er mwyn deall a yw’r Morgais Partneriaeth yn gywir i chi – ac i ddeall yn llawn sut mae’n gweithio – mae’n bwysig cael cyngor annibynnol.
Ni all pob cynghorydd werthu’r Morgais Partneriaeth, felly efallai bydd eich cynghorydd ond yn gallu trafod:
- y manteision
- y nodweddion cyffredinol
- costau’r cynnyrch wrth ei gymharu â chynlluniau nad ydynt yn forgeisi rhannu ecwiti.
